Odla din trädgård året om på Mallorca

Du har en fantastisk yta under Mallorcas sol. Här drömmer du om att kunna ta ditt eftermiddagskaffe under en blommande pergola. Barnen ska leka glatt och partnern släntra runt i den lummiga grönskan och påta med något, eller luta sig tillbaka i en solstol i skuggan av en palmkrona.

Men om ytan är stenplattor med några torra, skräpiga växter i krukor? Och du inte har minsta aning om hur du ska få den så blommande som i dina drömmar? Du kan alltid åka till en handelsträdgård och köpa vad som faller dig in.

–Ett klassiskt misstag, säger Johanna Norlin, trädgårdsdesigner.

–När det börjar bli vår köper man det som blommar och som man tycker är fint. Sedan kommer man hem och är osäker på vad man ska göra av det. Då saknar man helhetstänket.

Text: Karolina Kallentoft
Foto: Pär Olsson

Och helhetstänket är just det som Johanna kan hjälpa till med. Mallorcaliv träffar henne på en muromgärdad uteplats i Son Espanyolet. Det är en stadsdel i Palma som börjat bli populär bland svenskar under senare år. Här får man får hus med tomt mitt i stan och det är sällan trafik på smågatorna. Samtidigt har man gångavstånd till Santa Catalina och centrala Palma.

Huset som tomten tillhör är arkitektritat, nybyggt och vitt med raka linjer så som många svenskar uppskattar. Uteplatsen är vit och kubformad, men bortsett från stenbeläggningen och den skimrande poolen lämnades den tyvärr därhän.

Ricardo och Camilla som bor här känner byggaren och kom tidigt in i processen. Av delvis en slump kom Ricardo i samspråk med Johanna Norlin och började diskutera trädgårdsdesign. Hon fick uppdraget att förvandla platsen till en grön yta, och när vi nu ses har trädgården haft ett år att växa till sig.

Camilla säger att det är underbart att bo här.

–Det är första våren som vi har trädgården och det är så fint att följa den. Vissa blommor blommar olika delar av året. Här är man utomhus så mycket mer under året jämfört med i Sverige, och sedan en månad tillbaka är terrassen vårt extra vardagsrum.

Camilla sitter och arbetar vid matsalsbordets kortsida. På så vis är hon vänd mot uteplatsen som öppnar upp sig utanför den stora glasväggen. En markis ger skugga över de närmaste sittplatserna, och direkt till vänster finns en vacker stenvägg. Därefter tar en grönskande planteringsbädd vid, med murgröna och jasmin som letar sig upp över murarna.

–Vi ville ha den lummiga basen och en grön vägg, vilket det har blivit, säger Camilla. Eftersom det är så fyrkantigt och kala väggar så känns det mjukare och mer välkomnande så här, och mer dynamiskt. Stenväggen var Johannas idé för att göra någon vägg lite annorlunda.

Även Johanna är nöjd med resultatet.

–Jag frågar alltid om kunden önskar en speciell stil. Här ville man ha en lummig trädgård efter de förutsättningar som fanns. I Sverige kan det ta flera år innan man ser en uppväxt trädgård. Här händer det på ett år.

Hon puffar till en väldig lavendel så dofterna sprider sig över uteplatsen och säger att busken var mindre när hennes trädgårdsmästare satte den.

– Jag väljer ofta små plantor för redan efter ett år kan de vara stora.

Johanna, make och tre barn lämnade Göteborg för Mallorca i augusti 2018. När flytten planerades gick hon en utbildning i Garden design i London, där familjen tidigare bott. Innan dess jobbade hon med sälj- och marknadsföring av bland annat läkemedel, så utbildningen blev ett sätt att locka fram den kreativa sidan.

–Trädgårdsdesign har inte funnits i Sverige så länge, men här och i England är det vanligt, berättar Johanna.

“Jag frågar alltid om kunden önskar en speciell stil. Här ville man ha en lummig trädgård efter de förutsättningar som fanns. I Sverige kan det ta flera år innan man ser en uppväxt trädgård. Här händer det på ett år.”

Genom det egna företaget Mallorca Garden Design har hon främst svenskar, engelsmän och tyskar som kunder, och ofta tillhör tomten ett hus som inte är deras permanenta hem. Många kunder har god budget, samtidigt har många en dålig uppfattning om kostnaderna för att anlägga en trädgård, säger hon.

–Själva rituppdraget är inte den stora kostnaden utan utförandet med stenläggning, träd, plantor, konstbevattning och belysning. Mitt arbete handlar mycket om projektledning, att besöka handelsträdgårdar och välja plantor.

Idag är Johanna på återbesök, och hon har med sig ritningar när hon visar oss runt.

–För stora trädgårdar börjar jag med att begära ut en topografisk undersökning, och tittar på träd och annat att behålla.

Hon lyfter blicken från jasminen vars smala grenar hon för tillfället lägger tillrätta.

–Men här fanns bara den här ytan där poolen redan var inritad.

Eftersom Johanna kontaktades tidigt kunde hon planera in planteringsbäddar och dränering.

–Men den enda platsen där det faktiskt gick att plantera något i marken var den här fyrkanten, säger hon och pekar mot platsen för tomtens enda palm.

Johanna går mot terrassens bakre delar och förklarar att många av hennes kunder har en dröm om olivträd, citronträd och bougainvillea, och att det då gäller att fråga sig hur den drömmen funkar. Förutom drömmar och önskemål behöver man även ta hänsyn till hur ytorna ska användas och till platsens förutsättningar.

–Takterrasser behöver till exempel plantor som klarar både vind och sol, säger hon.

Nästan alla som kontaktar Johanna vill ha en lättskött trädgård. Men, som hon säger, det är alltid underhåll i en trädgård. Man ska bevattna, klippa och hålla tillbaks eftersom allt växer så väldigt fort i medelhavsklimat. Därför har nästan alla hennes kunder konstbevattning och trädgårdsmästare. Särskilt de som inte bor här året om, berättar hon, så att någon kan följa upp så att inte allt dör om till exempel vattnet stängs av från gatan.

Att rita och planera för en liten trädgård innebär inte att det är ett lättare uppdrag. Oftast är det tvärtom. En mindre yta är svår att planera och saknar utrymme för att skarva. Såväl tomter inne i stan som de utanför kan vara täckta med fyllnadsmassor, och då får man fylla på med ny matjord. Det är viktigt att ha rätt jord och förstå platsens förutsättningar för att växterna ska trivas. För större trädgårdar kan det bli enorma mängder jord som ska fraktas med lastbil.

Men även för mindre tomter kan man behöva tänka på leveransen, påminner Johanna.

–Här behövde vi hyra en kranbil för att lyfta in palmen över huset. Då passade vi även på att lyfta över allt det andra.

En annan viktig uppgift för trädgårdsdesignern är att skapa rum. Många önskar till exempel en pergola. Men för det krävs bygglov, som kan ta lång tid att få. Därför kan det vara klokt att rita in den som en del av husets bygglov, tipsar Johanna.

–Ett alternativ kan vara att skapa rum med hjälp av häckar och buskar som väggar och trädkronor som tak, säger hon.

Efter en inledande brief börjar Johanna alltid ett uppdrag med masterplan och ett moodboard med inspirationsbilder. Här är växternas struktur och färger viktiga. I moodboarden visar hon även exempel på plantor. Som designer har hon utvecklat en egen, samtida stil där hon jobbar med grupperingar av utvalda växter som återkommer på flera platser, och där blad och färger helst ska vara enhetliga. Ofta föreslår hon en kombination av prydnadsgräs, perenner, buskar och träd.

Vanligtvis föreslår Johanna även en kombination av växter som låter trädgården blomma under olika årstider.

–Bougainvillea finns i många olika färger och blommar stora delar av året. Tyvärr blir den lätt skräpig när den blommar över och tappar löv. Men både lavendel och salvia blommar länge. Jag gillar inte för starka färger, det blir lätt skarpt för ögonen i ljuset som är här. Men om man tycker om eldiga färger finns mycket välja mellan i vårt klimat. Hibiskus är en bra växt som blommar större delen av året.

Johannas berättar att många kunder önskar en grönskande gräsmatta likt den man har i Sverige. Men gräsmatta kräver underhåll och enorma mängder vatten för att hållas fin. Här är hållbarhetsaspekten viktig, påminner Johanna. Vatten är något det finns begränsat av på en solig medelhavsö som Mallorca.

Och hållbarhet är något som många efterfrågar. En viktig trend i den andan är att anlägga en köksträdgård.

–Många är intresserade av att ha plantor som är bra för pollinering och lockar fjärilar och insekter. Då är det toppen med blommande växter, säger Johanna.

Överhuvudtaget ser hon att intresset för trädgårdar har ökat under pandemin.

–Nu vill alla som har uteplats odla sin egen sallat, kryddor, tomater och gurka. Intresset att man vill ha fint i trädgården är naturligt eftersom vi är ute så mycket mer. Och det fantastiska med Mallorca är ju att man kan odla året om.

Johannas trädgårdstips

Insekter:
I Sverige går vi in i en viloperiod på vintern som håller skadedjuren borta. Här finns mycket bladlöss och skadeinsekter. Tittar man i handelsträdgårdarna finns otroliga mängder kemiska preparat. Har man en begränsad växtyta kan man använda neemolja utblandat med såpavatten. För större trädgårdar kan man rådgöra med en kunnig trädgårdsmästare hur man ska gå tillväga.

Pergola:
Många önskar sig en pergola med vinranka. Men då ska man tänka på att de tappar sina löv till vintern. Tänk istället igenom om du vill att pergolan ska vara bar under vintern så att du kan ta tillvara vintersolen, eller om du vill ha den grön året om. Bouganvillea, doftjasmin, murgröna och passionsblomma är gröna året runt.

Kryddväxter:
Kryddväxter tål ofta mycket sol. De växter snabbt och torkar ut, så de måste ha god tillgång till jord och vatten. Var heller inte rädd för att klippa ner dem ordentligt. Ge dem mycket kärlek, skörda ofta och sätt ut i nya, större krukor när de växer, om du inte planterar dem direkt i marken.

Inspiration:
Titta in hos dina grannar och se vad som växer bra i medelhavsklimat och på din typ av tomt eller terrass. Besök även handelsträdgårdar, men tänk på att göra det under hela året. De har ofta bra de växter som blommar just då. Utbudet är fantastiskt jämfört med Sverige, men varierar lite efter säsong även här.

Blommande plantor:
Tänk gärna form och struktur med inslag av blommor. Hibiscus och salvia finns i många färger, de blommar länge och är dödssäkra växter. Sommarljus (gaura) har fina rosa och vita blommor. Lavendel blommar också länge. Lavandura dentata är en perenn och är den sorten som växer bäst. Pelargoner är lättskötta och blommar året om. Det finns även träd som blommar vackert, som xxxx.

5 svenskägda hotell i Palma

Concepció by Nobis

När öppnade Concepció och vad är er svenska anknytning?

–Hotellet öppnade 7 juni i år. Det är vårt första hotell i Palma och säsongen har varit så bra att vi redan nu planerar ett nytt hotellprojekt inom två år på ön. Ägare är Alessandro Catenacci genom det svenska familjeägda företaget Nobis Hospitality Group.

Har Concepció öppet hela vintern?

–Ja, hela vintern!

Varför ska man bo på Concepció i vinter?

–Vi är ett familjevänligt hotell i en unik fastighet från tidigt 1700-tal. Den välkomnande personalen är i många fall svensktalande och vill erbjuda dig det bästa under ditt besök. I restaurang Xalest bjuder vi på en kulinarisk upplevelse en väldesignad miljö, där man också kan pröva våra fantastiska cocktails.  Det ikoniska golvet är framtaget av Huguet lokalt på Mallorca.

Berätta om er restaurang!

–Restaurant Xalest & Bar serverar frukost åt våra gäster och är öppen för alla för lunch och middag med en meny som följer säsongen. Här serveras tapas, pintxos, aptitretare och förrätter enligt lokal och spansk mattradition. Gästerna får sitta under höga valv i stolar av den danska designern Børge Mogensen, omgivna av konst och vacker lokal keramik och med utsikt genom stora fönster mot carrer de la Concepció.

Har ni några speciella aktiviteter i vinter?

–Restaurangen, baren och loungen erbjuder en varm och inbjudande oas under vintermånaderna i Palma för middagar och möten, avkoppling och arbete. På lördagar följer vi den lokala traditionen med tardeo som inleds redan klockan ett med cocktails och tapasmeny skapad av hotellets kock Xema Álvares.

Vad är ditt bästa tips för Palma på vintern?

–Börja lördagen med cocktails i vår vackra lounge, fortsätt sedan till någon av de närliggande restaurangerna, eller till min personliga favorit SPOT och El Camino. Missa inte Palmas julmarknad och njut av julstämningen under den julbelysningen som lyser upp staden under vintern.

Can Bordoy Grand House & Garden

När öppnade Can Bordoy och vad är er svenska anknytning? 
–Hotellet öppnade den 20 december 2018 och ägs av Mikael Hall och det svenska företaget BTR World Initiative AB.


Har Can Bordoy öppet hela vintern?
–Ja, Can Bordoy är ett 5-stjärningt Grand Lux Hotel och som sådant har vi öppet året om.


Varför ska man bo på Can Bordoy  i vinter? 
–Vi erbjuder luftiga, rymliga sviter centralt i Palma och en härligt stimmig restaurang med hälsokoncept. Vår pool i den förvånansvärt stora trädgården är uppvärmd och som gäst kan du bada när du vill under dagen.


Berätta om er restaurang!
–Vår restaurang Botànic är Palmas första och enda med plant forward-koncept. Samtidigt som menyn tar växtbaserade rätter till en ny nivå med förföriska smaker och dofter har den även rum för fisk- och kötträtter. Rätterna hämtar inspiration från hela världen, samtidigt som alla ingredienserna är kilometerneutrala (KM-0).


Har ni några speciella aktiviteter i vinter?
–Ja och bland dem vår hett efterlängtade nyårsfest, som i år liksom tidigare år kommer att ha ett särskilt tema.


Vad är ditt bästa tips för Palma på vintern?
–Hösten och vintern är den bästa tiden på året för att utforska Palma. Den charmiga hamnen med hamnpromenaden, palmkantade avenyer, gamla stan, museum, gallerier och kyrkor. Här finns också exklusiva butiker, parker, barer, bra restauranger med lokala rätter och flera sportcentra för dig som vill träna. Palmas symbol är katedralen Seu som bäst ses från havet och Can Bordoys takterrass. Paseo Marítimo och Santa Catalina bjuder på restaurang- och nattliv, och för dig med barn finns flera parker och Palma Aquarium som håller öppet hela vintern.   

MIKAEL HALL, HOTELLÄGARE
Can Bordoy Grand House & Garden. Carrer Forn de la Glória 14.
24 suiter i varierande storlek varav flera har utgång mot hotellets privata trädgård, restaurang, spa, uppvärmd pool i trädgården och liten pool på takterrassen.

Ocho Suites

När öppnade Ocho Suites och vad är er svenska anknytning?
–Vi slog upp portarna till Ocho Suites i september 2019. Bolaget ägs av mig och min man Johan Eklund. I Sverige driver vi bl a Görvälns Slott och Hufvudstad Gård Mat & Möten.


Har Ocho Suites öppet hela vintern?
–Ja, hotellet har öppet året om. Vi hade även öppet under pandemin, förutom under karantänen förra våren.


Varför ska man bo på Ocho Suites i vinter?
–Palma är en underbar stad för weekendresor, som en världsstad fast i mindre format. Ocho Suites ligger centralt i Palma, nära till sevärdheter som katedralen, gamla stan, shopping och restauranger. Dessutom är det bara att korsa ”paseon” så kommer du till strandpromenaden för härliga morgonpromenader eller en joggingtur. Vi erbjuder det bästa av två värdar, dels stora sviter med eget kök och dels hotellets service.


Berätta om er restaurang!
–Efter fyra år i Palma visste vi vad vi själva saknade när vi bodde i staden, så vi skapade en restaurang som vi själva skulle vilja besöka. Ocho Kitchen har en bistromeny baserad på det franska köket med rätter såsom ostron, moule frites och biff minute. Ännu en spansk res- taurang i Palma kände vi inte behövdes.


Har ni några speciella aktiviteter i vinter?
–Vi har återupptagit våra AW på fredagar mellan klockan sex och åtta och vår förhoppning är att kunna fortsätta med dem hela vintern.


Vad är era bästa tips för Palma på vintern?
–Passa på att vandra när det inte är så varmt. Och besök de många festivalerna och marknaderna som finns på Mallorca, något som spanjorerna själva är bra på. Håll dessutom koll på när mandelträden blommar, det är magiskt att uppleva.

MARIA OCH JOHAN EKLUND, HOTELLÄGARE
Ocho Suites, carrer de la Mar 24.
7 sviter från 46 till 115 kvadratmeter. Restaurang och vinbar.

Portixol hotel

När öppnade Portixol hotel och vad är er svenska anknytning?
–Portixol öppnade i juni 1999. Grundarna Johanna och Mikael Landström flyttade till Mallorca redan i början av 1990-talet. 1997 köpte de byggnaden vid Portixols marina som kom att bli Palmas första boutique-hotell.


Har Portixol hotel öppet hela vintern?
–Hotellet har öppet hela året utom tre veckor i januari när vi stänger för årligt underhåll av byggnaden och dess interiörer.


Varför ska man bo på Portixol hotel i vinter?
–Vårt hotell ska kännas som hemma för våra gäster, året om. Spa med sauna och gym, gratis lånecyklar och hotellets läge intill det milslånga gång- och cykelstråket mellan Palma och El Arenal gör hotellet till ett uppskattat resmål även på vintern.


Berätta om er restaurang!
–Restaurang Portixol är öppen varje dag från frukost till sen middag då både Palmabor och utländska turister samlas för att njuta av vår klassiska medelhavsmat med moderna, internationella inslag.


Har ni några speciella aktiviteter i vinter?
–Liksom varje vinter förbereder vi hotellet för julen och erbjuder en särskild julmeny. Vi bjuder också på julstämning i restaurangen och baren med juleljus. Här kan gäster och besökare beställa jultallrik, glögg och pepparkakor under hela december.


Vad är ditt bästa tips för Palma på vintern?
–Våra hotellgäster är välkomna till vår egen tennisklubb Palma Sport & Tennis Club som har öppet hela vintern. Andra förslag är golf, utflykter, vandring i Tramuntana och cykelturer till Palma. Hyr en elcykel om du vill ta dig ännu längre bort, eller en bil för att upptäcka vår fantastiska ö i norr, söder, öst eller väst. Alla delar av ön bjuder på hemligheter att upptäcka, även på vintern.  

JOHANNA LANDSTRÖM, HOTELLÄGARE
Portixol hotel, calle Sirena 27.

26 rum, restaurang och cocktailbar, utomhuspool med soldäck, spa för behandlingar och massage, bastu och fitness.

Palma Suites

När öppnade Palma Suites och vad är er svenska anknytning?
–Palma Suites grundades 2013 av tre svenskar varav en, Håkan Roos, är kvar som ägare. I receptionen tar Katja och Michaela emot våra gäster sedan flera år. Katja var med redan när hotellet öppnade och är min högra hand.


Har Palma Suites öppet hela vintern?
–Palma Suites har öppet året om. Hotel Feliz där jag också är hotellchef stänger dock under vintern och öppnar åter i början av mars.


Varför ska man bo på Palma Suites i vinter?
–Vintertid är Palma Suites särskilt populärt för long stays, från en vecka upp till flera månader. Under pandemin hade vi till och med ett par som stannade ett år. Priserna varierar över säsongen och särskilt under vintern har hotellet bra erbjudande. Sviterna har fullt utrustat kök, bäddsoffa och golvvärme och elen ingår i priset. Dessutom är poolen på takterrassen uppvärmd under vintern.


Berätta om er restaurang!
–Alla våra gäster kan laga mat i sviten, därför har vi inget restaurangkök. Men i restaurangen i lobbyn serverar vi alltid frukost med hembakat bröd, hemmagjord müsli, färskpressad juice och pålägg från marknaden i Santa Catalina.


Har ni några speciella aktiviteter i vinter?
–I området finns många restauranger, ett särskilt stort och varierat utbud finns på Plaza Raimundo och i kvarteren runt Plaza Coll. I december börjar vi med AW eller pre dinner drink i baren där våra gäster och andra kan stämma träff innan de går vidare ut i Palmakvällen.


Vad är ditt bästa tips för Palma på vintern?
Det bästa med Palma på vintern är ljuset och grönskan. Här är grönt året runt, och ljuset särskilt vid havet är som ljusterapi för vintertrötta nordbor.

MATS JAKOBSSON, HOTELLCHEF
Palma Suites, Plaza de Mercadal 8.

35 lägenheter om 35-76 kvadratmeter. Bar, frukostmatsal och takterrass med uppvärmd pool och utsikt över katedralen.

Drömmen om en finca på Mallorca

Många svenskar drömmer om en finca på Mallorcas landsbygd eller ett townhouse i Palma. Mycket finns till salu, men det är inte ovanligt att ombyggnader har gjorts utan bygglicens. Redan 1957 infördes regler för att skydda landsbygden mot olagliga byggnader, men det är först på senare år som de lokala myndigheterna har börjat agera. Som husägare idag riskerar du inte bara böter, utan även rivning av olagliga om- eller utbyggnader, särskilt om ditt hus ligger på skyddad mark.

– Allt går att lösa, bara du agerar innan du skriver på kontraktet, säger Toni Marqués som jobbar som advokat i Palma. Mallorcaliv frågade honom om vilka råd han vill ge husköpare på Mallorca.

Autor: Karolina Kallentoft
Foto: Pär Olsson

Vilka är dina tre viktigaste råd?

– Ett: ha inte bråttom. Det är bättre att låta ett husköp gå dig förbi än att göra ett felköp vars konsekvenser du måste leva med. Två: Ta reda på vad det är du köper. I Spanien finns allt från fastigheter med olagliga till- och ombyggnader till helt lagliga hus men som ändå inte får renoveras eller byggas ut som du vill. I värsta fall kan hela eller delar av huset kan ha en rivningsorder från Consell de Mallorca som inte verkställts. Tre: Var förutseende och tänk igenom framtida bekymmer innan du skriver på kontraktet. Se till att säljaren betalar alla skatter liksom avgifterna som åligger fastigheten i markregistret. Gör hen inte det kan du förhandla ner priset, eller välja att avbryta köpet. Men när kontraktet är påskrivet är det svårt att ta reda på vilka avgifter ett hus har, liksom att kräva säljaren på kostnaderna.

Finns det säljare som försöker lura köpare?

– Jag gillar inte ordet lura. Kanske försöker säljaren dölja något, men min uppfattning är att de flesta är omedvetna om eventuella olagligheter. De har kanske ägt huset i decennier och har inte haft några problem hittills. När jag som advokat visar att något med huset är olagligt är det många som inte tror mig till en början.

Toni Marquès.

Är olagliga tillbyggnader de enda man behöver tänka på som köpare?

– Nej, det kan även finnas lagliga byggnader som inte är registrerade. Och om säljaren är en utlänning är det viktigt att få in i avtalet att säljaren är skyldig att betala Plusvalia Municipal. Om säljaren inte är resident och inte betalar kommer kommunen att kräva att dig som ny ägare på skatten. Varje ärende är unikt, men om problemet upptäcks i tid och förhandlas väl kan det lösas innan du undertecknar köpet.

Garanterar mäklaren att allt är korrekt?

– Mäklaren har en viktig roll att föra samman köpare och säljare. Men som köpare kan du inte kräva att mäklaren känner till alla lokala lagar, eller att han kan förhandla med säljaren genom att få bort kostnader. Eftersom mäklaren vanligtvis får all information om huset från säljaren, kan han inte veta om säljaren döljer information, och det är inte hans ansvar att ta reda på det. I Spanien har mäklare inget kvar på utbildning och har inget ansvar. Om du tänker renovera eller bygga ut ditt hus bör du anlita en arkitekt för att studera de byggtekniska möjligheterna, och en advokat för att kontrollera kostnader och eventuella olagligheter. Varje yrkeskategori har sin uppgift.

Måste jag anlita en advokat för att köpa ett bostad?

– Det är inte obligatoriskt, men mitt råd är att anlita en oberoende advokat som informerar dig om konsekvenserna och förhandlar med säljaren om något inte skulle stämma. Advokaten är även ansvarig för att se till att skatter betalas av säljaren, och att registrera huset i ditt namn i fastighetsregistret.

Tar advokaten ansvar för allt?

– Om säljaren inte presenterar nödvändig dokument eller döljer information så kan det vara svårt för advokaten att få fram dem. Han är inte en detektiv, men som professionell yrkesman är han den som kan hjälpa dig att hålla en del av köpeskillnaden tills säljaren har betalat de skatter och kostnader som åligger honom.

Vad bör jag tänka på om jag vill kontrollera bostaden själv?

– Om huset ligger på rustik mark, terra rustica, behöver du fråga om alla licenser och be säljaren om ett intyg som säger att inget stadsintrång, certificado de inexistencia de expediente de infracción, har utfärdats av kommunen. Förväxla inte detta med ett intyg om att det inte finns någon planeringsintrång, certificado de inexistencia de infracción urbanistica, det är två olika saker och endast den senare garanterar att huset är lagligt. Om huset byggdes efter 1956, ligger på landsbygden och har en tomt som är mindre än 14 000 kvm eller ligger på skyddad mark, är huset inte lagligt. Om huset inte finns i något register är det viktigt att studera gamla flygfoton och licenser för att ta reda på om det fanns före 1956. Om du köper lägenhet i ett flerbostadshus och den skiljer sig från resten av lägenheterna bör du fråga efter licenser. Risken finns att ombyggnaden är olaglig.

Vad brukar utländska köpare ofta missförstå?

– Preskription betyder att kommunen inte kan besluta om rivning eller böter, men det innebär inte att huset är lagligt. Tidigare var preskriptionstiden 8 år på Mallorca, men all om- eller tillbyggnad gjord efter 2018 saknar preskriptionstid. Ett intyg om att det inte finns någon överträdelse, infracción, betyder inte nödvändigtvis att det inte existerar någon överträdelse. Det betyder bara att kommunen inte har intyget i sitt register. Ett boendetillstånd, cédula, intygar inte att huset är lagligt. En helt igenom olaglig konstruktion som är byggd före mars 1987 kan få boendetillstånd. Många gånger har olagliga utbyggnader gjorts på huset efter att det har erhållit certifikatet. Om du söker bygglicens från kommunen kommer du att först behöva att riva eller legalisera dessa utbyggnader, innan du får den. En olicensierad konstruktion kan registreras fullt ut i fastighetsregistret och ändå inte vara laglig. Att det finns i registret är alltså inte ett bevis för att det är lagligt. Ett stall eller lager har inte boendetillstånd även om det är byggt med licens. Om du bygger om det till bostad kommer du inte få kommunens tillstånd att bo i det.

Råd från en svensk bostadsköpare

Elisabeth Köster började leta lägenhet att renovera på Mallorca för tre år sedan. Det mesta har gått bra men visst har en del problem uppstått.

– Jag har höga krav men drivs av utmaningar! Därför gav jag mig in i detta projekt utan att vare sig känna någon oro eller större irritation för de problem jag stötte på. Jag löser problemen vartefter de dyker upp, på ett eller annat sätt. Det har varit ett fantastiskt äventyr med många skratt, roliga missförstånd, kulturkrockar och väldigt mycket jobb. Jag förstår mig inte på spanjorernas logik men mycket löser sig och de flesta är mycket glada och vänliga!

Elisabeth Köster

ELISABETHS RÅD TILL ANDRA KÖPARE:

1.     Förberedelser

Ta reda på så mycket som möjligt själv innan du ger dig in på marknaden, och lär dig spelets regler! Jag följer lagar och förordningar så jag kan ”sova gott om natten”. Och jag förbereder mig ordentligt och kollar vad som krävs. Ändå fungerar det inte alltid. Det kan bero på myndighetspersoners okunnighet, bristande service, ren ovilja att förstå och på mer eller mindre seriösa personer som vi i vår godtrogenhet väljer att lita på. Kulturkrockar kan många gånger ske utan att det är illa menat från någons sida. Acceptera det faktum att människan lär sig genom sina misstag, det är så världen utvecklas.

2.     Kolla upp rekommendationer

Du kommer att möta många som rekommenderar mäklare, advokater, arkitekter, hantverkare etc. Kolla på egen hand via hemsidor och personer du vet att du kan lita på. Du kan lyssna på andra, men besluten tar du alltid själv.

3.     Översätt avtal och licenser

Om du är någorlunda språkbegåvad klarar du dig bra även om du inte kan spanska, men när det kommer till avtal, licenser etc måste du anlita någon som kan översätta och gärna kan engelska eller tyska.

4.     Välj advokat noggrant

Var ytterst noggrann när du väljer advokat och se till att han eller hon är registrerad eller rekommenderad av någon du verkligen litar på. Om advokaten gör fel eller inte gör sitt jobb är det mycket svårt att komma tillrätta med. Samma noggrannhet gäller arkitekt och byggansvarig. Stora problem och kostnader kan uppstå om kompetensen inte räcker till.

5.     Ställ frågor om allt

Var noggrann i din kontroll av vad som intygas och lovas. Ta inget för givet och ställ frågor om allt. Förvissa dig om att den byggansvarige verkligen förstår vad du vill att han ska göra och hur slutresultatet ska bli. Tänk på att luftfuktigheten är hög här och god ventilation behövs.

6.     Fuska inte med byggloven

Arkitekt behövs för bygglicensen, men håll koll på att han gör allt korrekt. I mitt fall blev det ganska många missar vilka jag själv upptäckte. Sådant kan göra att bygglovet drar ut på tiden. Kontrollera gamla ritningar om de finns. Även stammar och bjälklag behöver kontrolleras då både nya och gamla vattenskador är vanliga både från terrasser och vattenledningar.

7.     Var vänlig och trevlig

Odla en bra relation till konstruktören och hans byggare. Det lönar sig när problem uppstår. Besök bygget ofta. Avgörande frågor kan uppstå som de aldrig skulle ringa dig om. Kom oanmäld, då ser du hur de jobbar.

8.     Stå på dig när det blir fel

När kontraktet för min bygg-el gick ut och jag skulle skriva kontrakt för privat el, kunde inte personalen på Endesa hantera den typen av abonnemang. Detta resulterade i att jag blev utan el över jul, nyår och trettonhelg. Av Endesas kundtjänst fick jag sedermera veta att det får enligt lag inte ta mer än sju dagar innan man får elen tillbaka. Trots det måste du vara mycket bestämd för att saker ska hända.

9.     Ta höjd för extra utgifter

Om du har en begränsad kassa är det bättre att hyra i början. Även en godkänd budget kan ändras. Plötsligt kan du få besked om nya skatter som måste betalas. Även nybyggen kan medföra oförutsedda kostnader. Är du själv byggherre kan du följa arbetet i varje led, och därmed kostnaderna.